Vices apparents, cachés, dissimulés, vendeur professionnel, vendeur et acheteur professionnel ou profane…..

Le vice est un défaut qui affecte la construction. Il peut-être d’une faible importance ou d’une gravité telle que le maintien dans les lieux est impossible, ou en tous cas, pas au prix que le bien a été acheté.

 

 Mais il y a encore 3 sortes de vices

 

 - Le vice apparent : Il saute aux yeux de l'acquéreur bien avant l’achat.

 

 - Le vice cachés : Est celui qui se révèle postérieurement à l’achat (Bien sur ! si vous aviez vu lors des visites successives que la prise d’évacuation de la piscine était fuyarde et que l’eau s’écoulait, vous l’auriez sans doute fait remarquer au vendeur). Petite précision : Si les nouveaux acquéreurs décident dans un moment de folie de casser les murs porteurs de leur maison à coups de masse, ce n’est pas un vice caché. Simplement parce que ce « problème » est postérieur à la vente, mais surtout, parce qu’il est imputable aux seuls acquéreurs.

 

 - Le vice caché-dissimulé, ou le « dol » du vendeur : On peut employer l’un ou l’autre. Si on distingue le vice caché du vice dissimulé on peut supposer qu’il s’agit de deux choses différentes. En effet. Le vice caché est inconnu du vendeur au moment de la vente, autrement dit, le vendeur ne savait pas que son bien présentait un défaut. En revanche, s’il est prouvé qu’il a cherché à vous « arnaquer », disons le clairement, il a dissimulé le vice, ou alors il a commis un dol. La distinction plait aux universitaires mais dans la pratique, ces deux mots veulent dire la même chose.

 

On reprend : Le vice apparent, le vice caché, le vice dissimulé.

 

Les responsabilités des uns et des autres : Vous le savez, l’acquéreur n’est jamais responsable de rien, sa conscience et son intelligence sont très peu revalorisées par les juridictions. Ce n’est pas moi qui l’affirme mais la jurisprudence, qui parle d’un bon sens « raisonnable » par exemple.

D’ailleurs, la Cour de Cassation rappelle souvent, au visa de l’article 1642 du Code civil que qu’il ne peut être exigé d’un acheteur profane qu’il recoure aux services d’un spécialiste pour se convaincre de l’absence de vice de l’immeuble. En clair, seuls les vices apparents doivent être considérés comme vus par l’acquéreur. Plus sobrement, il est « dépourvu de compétences techniques particulières ».

Le Code civil prévoit en effet que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou l’aurait acquis à moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas condamné sur la garantie des vices cachés. Mais vous savez très bien, que le notaire vous fait bien lire et relire dans l’acte authentique que l’acquéreur se refuse à actionner la garantie du vendeur sur le fondement des vices cachés. Il précise aussi que l’acquéreur accepte le bien en l’état. Donc l’existence de vices cachés n’implique pas de responsabilité du vendeur.

Et pourquoi une telle largesse ? Le vendeur est, pareillement à l’acquéreur, réputé peu avisé. Il ne sait pas ce qu’il vend, donc à quoi bon lui opposer postérieurement à la vente de remplir son obligation de préserver l’acquéreur des vices qui surviendraient ?

 

Les vices dissimulés : Là, c’est différend. Le vendeur avait connaissance du vice du bien. lorsque le vendeur a dissimulé le vice caché de la maison à l’acheteur, celui-ci peut agir en annulation de la vente pour dol (autrement dit : pour tromperie). Par exemple, c’est le cas de l’annulation de la vente d’un appartement in-louable.

Si le vendeur connaissait le vice caché de la maison, il est tenu de tous les dommages-intérêts à l’égard de l’acquéreur. Précision faite que les réparations allouées peuvent excéder le montant du prix d’achat.

 

Quel est la pire situation dans laquelle vous pouvez vous retrouver, vous agents immobiliers ?

L’article 1645 du code civil, précise « le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur ». Dès lors, « lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction ».

Dans une affaire récente, des acquéreurs ont constaté des « désordres » de nature à constituer des vices cachés, et se sont retournés contre le vendeur, mais aussi le notaire et l’agent immobilier. Le vendeur a été condamné en appel à rembourser les acheteurs d’une partie du prix de vente, mais aussi du coût des travaux de démolition et de reconstruction de la maison.

La mauvaise foi de tous avait été établie, alors, le notaire et l’agent immobilier ont, quant à eux, dû s’acquitter de 10 % de ce dédommagement chacun.

L’agent immobilier et le notaire, ont tous les deux une responsabilité séparée et la faute de l’un ne couvre pas la faute de l’autre…

 

NEWSLETTER JURIDIQUE Mr BENJAMIN IOSCA https://www.iosca-formation-expertise-conseil-immobilier.fr/expertise-immobiliere Tel : 06 22 73 39 08 benjamin.iosca@hotmail.fr  

 

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