Pourquoi est-il plus difficile d'emprunter en 2020 ?

PRETEA, courtier partenaire de Groupe Immo Annonces, vous propose dans cet article de voir comment les recommandations de prudence de la Banque de France et la problématique du Taux d'Usure réduisent l'offre de financement dans l’immobilier en 2020.

 

Dans son principe la recommandation du 20 décembre 2019 du Haut Conseil de Stabilité Financière ne pose pas de véritable problème pour l’accession à la propriété : L’endettement à 33% et la durée limitée à 25 ans sont des critères dans l’ensemble respectés pour le financement de la résidence principale par nos partenaires bancaires. Par contre cette recommandation est pénalisante pour les investisseurs pour lesquels l’adage « La charge de crédit ne compte pas puisqu’elle est payée par le locataire » n’est plus de mise. Par cette recommandation les règles de calcul du taux d’endettement qui ne prenaient en compte que le solde des Revenus Locatifs Nets diminués du montant de l’échéance de prêt pour les ajouter aux revenus ne peuvent plus être appliquées.

 

Exemple : Mr & Mme JINVEST ont 3 000 € de revenus professionnels, avec une échéance de prêt de 900 € pour leur résidence principale, souhaitent emprunter 100 000 € pour un bien locatif avec un loyer potentiel de 600 € (480€ retenus pour tenir compte des charges).Au taux moyen des prêts locatifs sur 20 ans, leur mensualité serait de 500 € environ.

Le taux d’endettement sera calculé ainsi 1 400 € (900 +500) de charges de prêts pour 3 480 € (3 000 + 480) de revenus, soit 40% de taux d’endettement incompatible donc avec cette recommandation. De plus, la recommandation limite les encours à 7 fois les revenus annuels du foyer. Dans le Cas de Mr & Mme JINVEST l’encours devra donc être limité à 7 x 12 x 3 000 € soit 252 000 €. Si Mr & Mme JINVEST viennent d’emprunter 210 000 € pour leur résidence principale, leur capacité d’emprunt hors taux d’endettement sera limitée à 42 000 €.

 

Nous pouvons donc prévoir une baisse de l’investissement locatif par les jeunes investisseurs en 2020

. La problématique du taux d’usure est quant à elle pénalisante pour les personnes modestes et matures

. Initialement le législateur, dans un souci de protéger les emprunteurs, a défini un taux d'usure qui ne peut dépasser de 30% le taux moyen des prêts consentis le trimestre précédent. Ce taux d’usure est publié chaque trimestre par la Banque de France

. Pour bien comprendre en quoi il interdit l’accès au crédit pour les personnes modestes et matures, il est nécessaire de rappeler la règle de calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui convertit en taux tous les frais liés à un prêt immobilier : Montants des Intérêts, Coût des assurances obligatoires, Frais de garantie, Frais de dossier, Frais de mandat et éventuellement frais de tenue de compte lorsqu’une clause de domiciliation est associée au crédit. Comme le coût des assurances augmente avec l’âge, le TAEG, toutes conditions égales par ailleurs, ne sera donc pas le même suivant que l’on soit jeune ou plus âgé

. D’autre part, l’incidence des coûts « forfaitaires » tels que les frais de dossier, frais de mandat et frais de garantie, est d’autant plus importante que le montant du prêt est peu important, ce qui en cette période de taux très bas pénalise les acquéreurs modestes

 

Exemple : Mr JEANPRUN 47 ans perçoit 2 300 € de revenus mensuels, souhaite investir pour sa Résidence Principale dans une maison à rénover au prix de 76 000 € avec 31 000 € de travaux. Il peut prétendre à un Prêt à Taux Zéro de 40 000 € et sollicite un prêt complémentaire de 80 000 € sur 20 ans. Sa banque peut lui proposer un prêt au taux de 1,79 % inférieur de 0,09% à la moyenne des taux effectifs du 1er Trimestre 2020. Compte tenu des frais de dossier minimum de 600 €, des frais de garantie de 1 000 €, Mr JEANPRUN n’a pas trouvé d’assurance sur le marché qui permette à sa banque de lui proposer une offre de prêt dont le TAEG serait en dessous du taux d’usure, alors qu’elle aurait pu le faire pour une personne de 37 ans vu le coût moindre des assurances ou pour une personne en capacité de rembourser un prêt de 160 000 €. Nous pouvons donc prévoir une baisse des acquisitions pour les personnes modestes et matures

 

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