Les divisions primaires au service de l'optimisation du foncier

Par un arrêt du 12 novembre 2020, le Conseil d’Etat a tranché l’incertitude qui existait jusqu’alors en matière d’instruction des permis de construire demandés dans le cadre d’une division primaire.

 

Le Conseil d’Etat est clair : les services instructeurs doivent s’assurer du respect des règles d’urbanisme au regard de l’unité foncière avant division (CE, 12 nov. 2020, n° 421590).

 

Le mécanisme de division primaire, prévu par l'article R 442-1 a) du code de l'urbanisme, est un outil efficace pour libérer du foncier. Il permet à un propriétaire de diviser et vendre une partie de son terrain à un acquéreur qui a déjà obtenu une autorisation d’urbanisme pour un projet qui viendra s’implanter sur la partie dont il fait l’acquisition (hors tout projet de maison individuelle).

Durant de nombreuses années, la question de l’assiette du permis de construire ou d’aménager déposé dans le cadre d’une procédure de division primaire a fait débat.

 

Le Conseil d’Etat est venu mettre fin aux jurisprudences divergentes en optant pour la solution la plus permissive : « le respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir ».

 

Cette solution emporte des conséquences plus favorables en termes de constructibilité au regard des règles d’implantation, de retrait, d’emprise…. Le Conseil d’Etat étend cette solution aux permis modificatifs qui interviendraient après division mais avant l’achèvement des travaux en précisant que le respect des règles d’urbanisme s’apprécie alors « sans tenir compte des effets, sur le terrain d'assiette, de la division intervenue. »

 

Cette décision, particulièrement attendue, s’inscrit dans une logique de densification des espaces déjà urbanisés et pourra bénéficier aux porteurs de projet.

 

Confinement #2 Nous vous précisons que, contrairement à la première période de confinement, les délais en matière d'urbanisme se poursuivent normalement. Les collectivités publiques peuvent instruire les dossiers de demande d'autorisation d'urbanisme. Le délai de recours des tiers court à compter de l'affichage de l'autorisation sur le terrain pendant un délai continu de deux mois.

 

Quoi de neuf au Conseil d'Etat ?

 

CE, 02.10.2020, n°438318 Lorsque le Juge administratif estime que l'autorisation d'urbanisme contestée est entachée d'irrégularités, il doit permettre une régularisation par le biais des articles L 600-5 ou L 600-5-1 du code de l'urbanisme. Dans son avis classé A du 2 octobre 2020, le Conseil d’Etat a précisé que la régularisation d’une autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol en cours d’instance est possible même si elle implique de revoir l’économie générale du projet en cause. Toutefois, deux limites sont posées : - les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue doivent permettre cette mesure de régularisation ; ET - cette régularisation ne doit pas apporter au projet en cause un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. 

 

CE, 16.10.2020, n°429357 Le panneau d'affichage de permis de construire doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires, dont l'identification du permis et le lieu de consultation du dossier. Dans son arrêt du 16 octobre 2020, le Conseil d'Etat précise qu'une erreur ou omission entachant l'une ou l'autre des mentions précitées ne conduit pas nécessairement à faire obstacle au déclenchement du délai de recours. Ce ne sera le cas que si cette erreur est de nature à affecter la capacité des tiers à identifier, à la seule lecture du panneau d'affichage, le permis et l'administration à laquelle il convient de s'adresser pour consulter le dossier. Dans le cas d'espèce, la commune était identifiée, mais l'adresse de la mairie n'était pas indiquée. Il a été jugé que les tiers étaient cependant en capacité de déterminer où consulter le dossier de permis de construire et que l'absence de cette mention n'avait eu aucun effet sur le délai de recours

 

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