Gare à la solvabilité d'un acquéreur !
La cour de cassation a rendu récemment un important arrêt concernant le devoir de conseil d'un agent immobilier mandaté en vente. Quelle leçon tirer de cet arrêt ?
Pour la solvabilité d'un candidat acquéreur ... Dans une affaire, un couple confie à un Agent Immobilier (AI) un mandat de vente. L'AI trouve un acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, et cariste. Un compromis est régularisé, dans lequel l'acquéreur déclare ne pas avoir à recourir à un emprunt. Mais il refuse ensuite de finaliser la vente, et de payer le montant d'une clause pénale. Les vendeurs décident en justice de réclamer réparation à l'AI qui, selon eux, a eu un comportement fautif en prétendant un acquéreur qui n'était pas suffisamment solvable.
En appel, les juges rejettent leur demande. ils soulignent que la situation de l'acquéreur, outre l'absence de recours à un emprunt, sont des éléments, figurant dans le compromis, qui n'ont jamais été dissimulés aux vendeurs, qui les ont acceptés et sont demeurés libres de ne pas contracter s'ils estimaient que les garanties offertes n'étaient pas suffisantes. Les juges relèvent qu'un AI " ne dispose pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l'acquéreur qu'il leur avait présenté" ( CA Amiens 13.09.2019 n° 17/00266-indédit).
Un arrêt à intégrer ... L'arrêt d'appel a été censuré en cassation pour violation du texte sur la responsabilité contractuelle, au motif que l'AI " n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté". (Cass. 1er civ. 11.12.20198 n° 18-24381).
Du côté agent immobilier ... La leçon est claire. Lorsque vous êtes mandaté par un vendeur, vous devez au besoin le conseiller de prendre des garanties et de l'alerter sur le risque d'insolvabilité d'un candidat acquéreur présenté par vos soins, en particulier si l’intéressé n'entend pas se financer par un emprunt et/ou présente un profil de nature à interpeller. En cas de litige, vous devez être en mesure de justifier vos diligences : un écrit s'impose pour pouvoir faire preuve ( notice).
Conseil ... Côté AI, avant sa présentation à un client, il est sage de vous assurer par des " vérifications sérieuses" de la solvabilité d'un candidat acquéreur, comme pour un locataire . (cf. Cass. 1er civ. 16.11.2016 n° 15-23790).
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