Des travaux dans votre local loué : déductibles ?
Quels travaux ?
Entretien et réparation : déductibles. En général, le contrat de bail commercial prévoit une clause pour la répartition des charges et des travaux entre l’entreprise locataire et le bailleur. En application de son obligation de maintenir l’immeuble en bon état, le locataire peut être appelé à engager des dépenses d’entretien et de réparation afin de répondre à cette nécessité. Corrélativement, ces dépenses sont déductibles du résultat imposable au titre de l’exercice au cours duquel elles sont engagées. Ainsi, la réfection de la peinture, le remplacement de la moquette usagée, etc. sont, en principe, immédiatement déductibles des résultats imposables.
Attention ! Il n’est pas rare que le propriétaire de l’immeuble soit le dirigeant de l’entreprise locataire. Dans une telle hypothèse, il faut veiller à ce que la prise en charge des travaux soit effectivement réalisée dans l’intérêt de l’exploitation et dans le strict respect des conditions du bail.
Grosses réparations : amortissables. Dans certains cas, le contrat de bail commercial peut aussi mettre à la charge du locataire les travaux qui dépassent les simples dépenses courantes. Dans ce cas, ils sont déductibles par le biais d’amortissements. En effet, les travaux concernés qualifiés juridiquement de « constructions ou aménagements sur sol d’autrui » constituent des immobilisations et doivent être inscrits à l’actif du bilan. L’administration fiscale et la jurisprudence constante en la matière considèrent que les dépenses de grosses réparations sont amortissables sur une durée allant de cinq à dix ans maximum. Vous avez donc la faculté en qualité d’entreprise locataire, de pratiquer des annuités amortissables sur la base de 10 à 20 % l’an.
Bon à savoir. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 05.11.2014, ne peuvent pas être imputés au locataire : les dépenses relatives aux grosses réparations (visées à l’article 606 du Code civil) ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux ; les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ; et dans un immeuble collectif, le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Et la TVA ? La TVA acquittée par l’entreprise locataire à l’occasion des travaux est normalement récupérable pour elle. Le taux de TVA dans ce cas est normalement fixé à 20 %.
Et à la fin du bail ?
En principe, à l’expiration du bail, les divers aménagements réalisés par le locataire reviennent au propriétaire des murs. Par conséquent, l’expert-comptable est tenu de sortir leur coût de l’actif du bilan. Si les transformations reviennent au bailleur sans contrepartie financière, l’entreprise constate une perte égale à la valeur résiduelle des aménagements, soit leur valeur d’origine diminuée des amortissements pratiqués.
En cas d’indemnisation par le bailleur. Au cas où les clauses du contrat de bail prévoient que les aménagements effectués reviennent au bailleur contre indemnité, l’opération s’analyse comme une cession d’élément d’actif. Si le montant de l’indemnité est supérieur à la valeur comptable des travaux, la plus-value correspondante doit être déclarée par l’entreprise locataire. Dans l’hypothèse contraire, celle-ci est bien entendu autorisée à déduire la moins-value.
Si vous remplacez la moquette usagée ou rafraîchissez les peintures, ces travaux seront immédiatement déductibles. Mais si vous êtes amené à effectuer de plus gros travaux dans le cadre d’un ancien bail, ils devront faire l’objet d’un amortissement échelonné sur plusieurs années (cinq à dix ans).
Source : Alertes et conseils
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