Ce qui relève (ou non) de la loi Hoguet
Pour les missions de professionnels
Pour l’application de la loi Hoguet... Dans une affaire, une société de conseil opérationnel en immobilier d’entreprise, est missionnée par des avocats, pour une recherche de locaux à louer. Après avoir transmis un projet de bail commercial négocié pour un bien, la société réclame le paiement de ses honoraires. En vain : les avocats expliquent que la société n’a pas un mandat en ordre au titre de la loi Hoguet. Une cour d’appel donne raison à la société, estimant qu’elle ne s’était pas livrée à une activité d’entremise relevant de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) .
La Cour de cassation « veille au grain »... L’arrêt d’appel a été censuré pour violation de la loi Hoguet (art. 1er, 1°) . Il est rappelé que la loi s’applique en principe, « aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis » En l’espèce, au vu de l’arrêt, la mission de la société relevait bien de la loi Hoguet, pour les motifs suivants. Sa mission consistait en une recherche immobilière, l’analyse comparée des sites retenus, la négociation et la contractualisation. Son contrat prévoyait le versement d’honoraires assis sur la performance de négociation. En outre, la société avait effectué la visite de locaux, et transmis à son mandant un bail négocié (Cass. 1e civ. 12.11.2020 n° 19-14.782, cf. aussi en vente 14.11.2018 n° 16-24.168) .
Conseil. Il est aussi vérifié si la personne (physique ou morale) mise en cause exerce ou non « une activité lui conférant la qualité d’intermédiaire visé par la loi »(Cass. 1e civ. 23.09.2020 n° 18-25.3472) .
Pour des activités sur Internet
Plateforme d’intermédiation. Saisie par la Cour de cassation, la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) a été appelée à se prononcer sur l’applicabilité de la loi Hoguet pour une plateforme de type Airbnb. En faisant simple, la CJUE a jugé que le service d’intermédiation fourni par pareille plateforme était un « service de la société de l’information » et que la France ne pouvait dès lors (en l’état) exiger qu’elle dispose d’une carte professionnelle d’agent immobilier, au titre de la loi Hoguet, faute d’avoir notifié cette exigence à la Commission européenne, conformément à la directive 2000/31/CE du 8 juin 2000 en matière de commerce électronique (CJUE décision C-390/18YA du 19.12.2019) .Sur le fond, des discussions restent en l’état permises, à notre avis. À suivre...
Plateforme d’assistance. Une organisation professionnelle du secteur a lancé une procédure, pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier, à l’encontre d’un opérateur proposant sur Internet une plateforme avec une prestation dite de « coaching immobilier », comprenant diverses prestations (estimation du prix, visite virtuelle, pré-sélection des acquéreurs, etc.). Sachez que le tribunal de commerce de Paris a récemment écarté la demande début novembre 2020 en estimant que « l’estimation du prix de vente, la réalisation de photographies en vue d’améliorer l’annonce, et la numérisation du bien en vue de permettre une visite virtuelle » ne pouvaient pas être « qualifiés d’entremise immobilière, laquelle viendrait empiéter sur l’activité réglementée des agences immobilières » .Notez que l’organisation professionnelle a annoncé avoir interjeté appel du jugement. À suivre...
Comme cela vient d’être jugé, une mission relève de la loi Hoguet si une activité d’entremise pour une transaction (vente, location) est caractérisée. Des discussions restent en l’état permises pour certaines activités d’opérateurs de plateforme sur Internet.
