Avis de valeur, avis, expertise, évaluation….Quand les mots se ressemblent, mais pas le travail effectué.

L’avis de valeur pour commencer : Vous qui êtes agents immobiliers, c’est le document que vous remettez à votre client vendeur généralement, qui désire connaître la valeur de son bien. Que vaut ce document ? A-t-il une valeur juridique quelconque ? S’il existe une contestation de paiement à l’IFI, ou une succession compliquée, un contentieux avec l’administration fiscale, ce document aura-t-il une valeur ? Non et non.

 

L'expertise fait référence à la fois à la connaissance et la compétence de l'expert. En matière d'immobilier, l'expert peut grâce à son savoir-faire, formuler un avis technique et/ou économique. Cet avis, qui prend la forme d'un rapport formel engageant la responsabilité de l'expert, est toujours précédé d'une analyse approfondie. Elle peut se fonder sur des observations, une recherche documentaire et/ou encore tous entretiens utiles.

 

 

L’avis de valeur, est un document INFORMATIF, sans valeur juridique que vous donnez à votre client en contrepartie du mandat de vente, ou en contrepartie de la promesse d’un mandat de vente. Parfois même vous le faites gratuitement si ce dernier vous propose un mandat de vente exclusif. Si rien ne se profile à l’horizon, vous lui facturerez la rédaction d’un tel document pour un montant entre 150 euros 300 euros pour les meilleurs vendeurs…

 

Si votre document ne vaut rien, c’est parce que le Code de Déontologie de la LOI ALUR, vous le précise de façon très explicite : Les agents immobiliers précisent à leur client que cet avis de valeur ne constitue pas une expertise ou ne saurait constituer une expertise.

 

Et pourtant même si vous n’avez aucune prétention et ne jouez pas sur l’ambiguïté juridique de votre avis de valeur, vous risquez malgré cela d’engager votre responsabilité.

 

Explications :

 

Le TGI d’Arras le 28 février 2019 condamne un notaire au titre de la réparation du préjudice lié à l’estimation trop haute d’un ensemble immobilier. C’est la « casquette » du notaire évaluateur qui a ici été mise en cause. Le tribunal a relevé que le notaire avait agi avec trop de légèreté dans l’évaluation d’un ensemble immobilier d’activités, même si son travail, ne lui a pas été payé.

En mars 2018 la cour de Bordeaux avait déjà retenu la responsabilité d’un agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil et d’information qui, en sous-évaluant la valeur d’un bien, avait fait perdre une chance à son propriétaire de le vendre mieux.

Je vous le précise immédiatement : Sentant votre responsabilité mise en cause par votre client, il sera trop tard pour dire que votre avis de valeur n’a jamais eu la prétention d’être une expertise : C’est l’intention qui compte, autrement dit le but dans lequel vous l’aviez réalisé qui compte.

 

Il semble, désormais illusoire, de considérer qu’une limitation de la responsabilité de l’évaluateur puisse s’obtenir par la distinction avis de valeur/rapport d’expertise, la finalité étant identique. 

Mon conseil ? Si vous devez donner votre avis sur un bien qui se trouve dans le « ventre mou » des biens que vous connaissez par cœur, entre 150.000 et 450.000 euros et dans un secteur que vous maitrisez, continuer à faire des avis de valeur. En revanche, au-delà de 450.000 euros, et à moins que vous soyez spécialiste des biens de luxe/prestige, réfugiez-vous derrière un expert, car à partir d’un certain montant, on a vite fait de donner un avis de valeur 50.000 euros trop bas ou trop haut….ET 50.000 euros, ça fait une somme conséquente perdue dans une succession…..

 

NEWSLETTER JURIDIQUE Mr BENJAMIN IOSCA https://www.iosca-formation-expertise-conseil-immobilier.fr/expertise-immobiliere Tel : 06 22 73 39 08 benjamin.iosca@hotmail.fr  

 

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