Agents immobiliers : le point sur le droit à honoraires
Pour le droit aux honoraires
En cas d’éviction frauduleuse... Dans une affaire, une SCI avait confié un mandat exclusif de vente portant sur un immeuble, à un agent immobilier (AI), avec des honoraires à la charge exclusive du mandant d’un montant de 120 000 €. La SCI a résilié le mandat, puis a vendu (directement) le bien de manière à ne pas payer les honoraires de l’AI... Un procès s’ensuivit, à ce sujet...
Un droit aux honoraires ? La Cour d’appel de Metz, saisie du litige, a condamné la SCI au paiement des honoraires prévus dans le mandat, au vu de ses manœuvres frauduleuses, avérées.
C’est non ! Sans surprise, la Cour de cassation a récemment censuré (cassé) l’arrêt de la Cour d’appel de Metz, pour violation de l’article 6 de la loi Hoguet du 02.01.1970, et de l’article 73 du décret Hoguet du 20.07.1972. Pour la Cour de cassation, la « constatation de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d’un agent immobilier n’ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages-intérêts »(Cass. 1e civ. 07.10.2020 n° 18-12.205) .
En pratique. Côté AI, comme nous n’avons de cesse de le rappeler, c’est un procès en indemnisation et non en paiement de vos honoraires qu’il faut engager à l’égard d’un client, si une vente n’est pas finalisée. Comme rappelé dans un conseil (A&C Immobilier, 16e année, n° 12, p. 3, 18.09.2020) , un solide dossier est à prévoir. Il en va de même si, mandatée par un vendeur, une action (indemnitaire) est engagée à l’égard d’un acquéreur à la suite d’un compromis qui tourne mal (refus de prêt, ...). Comme cela vient d’être jugé, il est indispensable de rapporter la preuve d’une faute imputable à l’intéressé. Une « légèreté blâmable certaine dans son rapport avec l’agent immobilier » ne peut suffire (Cass. 1e civ. 23.09.2020 n° 19-11.824) .
Pour le montant des honoraires
Où les honoraires sont plafonnés... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15e année, n° 21, p. 1, 31.01.2020) un dispositif organise le plafonnement du montant des honoraires des intermédiaires, pour la commercialisation d’un logement éligible au dispositif fiscal Pinel (CGI art. 199 novovicies, X bis) . Il est prévu que le « montant hors taxe des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement » ne peut excéder 10 % du prix de revient du logement (décret 2019-1426 du 20.12.2019, JO du 22.12.2019) . Un AI est concerné, pour un produit concerné (vente d’un logement neuf, Vefa).
Un souci de constitutionnalité ? Une organisation professionnelle du secteur a contesté le dispositif de plafonnement, par le biais de la procédure dite QPC. La QPC a été jugée sérieuse, et renvoyée au Conseil constitutionnel (CE 22.07.2020 n° 438805) .
C’est non ! Le juge constitutionnel vient de juger que le dispositif était conforme à la Constitution. Il est certes considéré que le dispositif porte atteinte à la liberté d’entreprendre, mais que cette atteinte ne présente pas un caractère disproportionné. Pour le juge, le dispositif, qui vise à « lutter contre certaines tarifications abusives en matière de commercialisation », poursuit un objectif d’intérêt général (décision 2020-861 QPC du 15.10.2020) .
En pratique. Le dispositif conforté, a vocation à s’appliquer pour un investissement Pinel jusqu’au 31.12.2021, en l’état. Le Conseil constitutionnel a souligné que, pour la mise en œuvre du dispositif, il revient à un acquéreur de faire connaître au vendeur (ou promoteur) son intention de bénéficier de l’avantage fiscal Pinel en temps utile, et au plus tard lors de la signature du contrat de réservation (Vefa) ou du contrat de vente.
Un agent immobilier frauduleusement évincé pour une vente perd son droit à honoraires, mais peut réclamer réparation. Le dispositif, qui plafonne le montant des honoraires pour la commercialisation d’un produit éligible au dispositif Pinel, est conforté.
source : Alerte et conseils
