A qui revient la commission quand 2 agences font visiter le bien au même acquéreur ?

A qui revient la commission quand 2 agences font visiter le bien au même acquéreur ?

 

Cette question, vous vous l’êtes tous posée. Et parfois, elle reste sans réponse, malheureusement…On va couper la phrase en deux :

 

• La première partie de la phrase : « A qui revient la commission quand 2 agences… ». Réponse : A l’agent qui va à l’acte authentique. Il faut retenir un principe simple : La Cour de cassation considère que la commission est due à l’agence qui a conclu l’opération. On pourrait presque terminer ici. C’est l’agence qui fait la vente qui obtient la commission. La loi Hoguet vous le rappelle sans cesse.

 

 

• La 2ème partie de la phrase : «  2 agences font visiter le même bien au même acquéreur ». Réponse : C’est l’arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation le 13 décembre 2005, qui nous donne la réponse. Dans le texte : « Lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier ».

 

Maintenant, on avance : Si le mandat interdit au propriétaire -vendeur de vendre directement ou par un autre intermédiaire son bien à une personne, cette clause, le lie et l’engage, et s’il la contourne il s’expose à des sanctions.

 

Prenons une hypothèse : Un acquéreur peut librement solliciter de plusieurs agences la visite du même bien. Ce sera le cas si le vendeur propriétaire signe plusieurs mandats non-exclusifs. L’acquéreur potentiel fait une offre d’achat à une agence qui est refusée, puis il fait une seconde offre plus élevée à une autre agence : classique. (Celle-ci proposait une commission plus faible…)

 

A part une faute morale, il est vrai que ce n’est pas très élégant, que peut-on reprocher à l’acquéreur ? Rien. Vous savez en plus que le droit méprise la morale (note de l’auteur). L’acheteur n’est lié à aucune agence, il fait ce qu’il veut, et pour lier les deux phrases qui composent la question posée initialement : « l’acquéreur signe avec l’agence de son choix, et seule l’agence qui va l’acte authentique obtient sa commission.

 

En revanche, et nous sommes dans un cas très particulier : Si un acquéreur fait des manœuvres pour priver une agence de son droit à commission, par exemple il se rétracte dans son délai de rétractation, (ou qu’il fait une demande de prêt d’un montant exorbitant pour que celle-ci lui soit refusée) puis, pensant être désengagé, il signe avec l’autre agence exactement aux mêmes conditions, on considérera qu’il a commis une faute.

 

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