Location : qu’est-ce qu’un logement décent ?

 

Les biens loués comme résidence principale, vides ou meublés, doivent être décents, c’est une obligation de la loi du 6 juillet 1989 (article 6).

 

Décence du logement : les caractéristiques

• Volume habitable : le logement décent présente une surface habitable de 9 m2 avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ou disposer d’un volume habitable de 20 m3.
• Caractéristiques : Le décret de 2002 précise les caractéristiques qu’un logement décent doit offrir, afin de respecter la santé et la sécurité physique du locataire. La loi Elan (n°2018-1021 du 23/11/2018) a ajouté un critère supplémentaire à la définition du logement décent qui doit, désormais, être également exempt « de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Le décret liste également les éléments d’équipement et de confort minimum que le logement doit comporter afin de garantir un minimum de confort au locataire.
• Performance énergétique : depuis 2018, le logement doit répondre à un critère de performance énergétique minimale.

Un seul défaut suffit pour que le locataire soit en droit de demander au propriétaire une remise aux normes ou de quitter les lieux sans préavis.

Bon à savoir

Les aides au logement ne sont débloquées par la Caisse d’allocations familiales (CAF) que si le bien loué respecte les critères de décence.

 

La liste des caractéristiques du logement décent dans un décret

La liste exhaustive des caractéristiques du logement décent est énumérée dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Parmi les principaux défauts, on retiendra :

• ​Bâtiment : la toiture n’est pas étanche ; les fenêtres ne sont pas étanches ; les escaliers sont dangereux ; l’éclairage est défectueux ; les canalisations de gaz sont détériorées.
• Logement : les sols ne sont pas solides ; les plafonds présentent un risque de chute ; les garde-corps sont descellés ; l’installation électrique est dangereuse ; le chauffage n’est pas adapté.
• Cuisine : absence d’évier ; défaut d’alimentation en eau potable ; impossibilité de brancher un appareil de cuisson.
• Séjour, chambre : l’éclairage naturel n’est pas suffisant ; aucune fenêtre ne donne à l’air libre ; l'aération naturelle ou par ventilation n'est pas suffisante ; les prises et interrupteurs sont détériorés ; aucune pièce n’a un volume ou une surface suffisante.
• Sanitaire : les toilettes sont à l’extérieur du bâtiment ; il n’y a pas de séparation entre les W.-C. et la cuisine ; il n’y a pas d’eau chaude ; la pression et le débit d’eau sont insuffisants

 

« Le juge peut contraindre le propriétaire à réaliser des travaux »

En cas de différend avec le bailleur concernant la décence du logement, le locataire doit, par courrier recommandé avec AR, informer son bailleur (ou l’agence immobilière le représentant) de l’indécence de son logement et lui demander de réaliser les travaux de mise en conformité. Si, au bout de deux mois, cette mise en demeure est restée sans réponse ou si les parties n’arrivent toujours pas à se mettre d’accord, le locataire peut porter l’affaire en justice. Au préalable, il peut, gratuitement, saisir la commission départementale de conciliation.

C’est le tribunal d’instance qui est compétent pour ce genre de litiges. Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, il peut contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires, décider d’une suspension ou d’une réduction de loyer, ou encore fixer des dommages et intérêts.

 

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