Dépôt de garantie, caution, assurance des loyers impayés, garantie autonome ?

Lorsqu’un locataire souhaite investir votre bien, vous lui faites signer un contrat de location. On dit qu’il est preneur à bail. Près de 1,5 million de locataires rencontrent des difficultés pour payer leur loyer. Pour se prémunir d'éventuels manquements, les propriétaires peuvent privilégier une protection spécifique.

 

 1)     Le bail justement, peut prévoir le versement de ce qu’on appelle un « dépôt de garantie ». Ce dépôt garantit le paiement par le locataire au bailleur des sommes qui pourraient être dues au bailleur. Plusieurs précisions : Le montant de ce dépôt de garantie est nécessairement inférieur ou égal au montant d’un mois de loyer. C’est prévu clairement par la Loi de 1989, dans son article 22.

 Précisons également que ce dépôt de garantie n’est pas une assurance, tel qu’on l’entend lorsque l’on parle d’une assurance des loyers impayés par exemple. Il se cumule avec une assurance destinée à rassurer le bailleur sur le capacité du locataire à le payer, ou à se faire payer les loyers.

 

·        Le dépôt de garantie sera restitué dans un délai de 2 mois à la remise des clefs lors de la sortie du locataire. Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état du bien à l’entrée du locataire, ce délai est réduit à un mois à compter de la remise des clefs.

 

·        Si l’agence ne restitue pas le dépôt de garantie : Cela est sanctionné par une pénalité égale à 10% du montant du loyer par mois de retard. Un exemple : Un loyer de 1500 euros. Le dépôt de garantie est conservé entre les mains du bailleurs sans raison apparente pendant 10 mois. 10% de 1500 euros= 150 euros ; 150 euros x 10 mois = 1500 euros.

 

On ne saurait trop vous engager à rendre le dépôt de garantie si le locataire vous rend un bien identique dans son état à ce qui était inscrit dans l’état des lieux d’entrée….

Le bailleur peut également, en plus du dépôt de garantie, demander tout fait normalement, et il aurait tort de s’en priver, que le locataire fasse appel à une caution.

 

2)     La caution : La caution est : La personne physique ou morale qui vient payer en lieu et place du locataire si celui-ci n’est plus en mesure d‘honorer le paiement des loyers.

Tiens, au fait, vous connaissez la différence entre une personne physique et une personne morale au fait ? Souvenez-vous qu’on n’a jamais déjeuné avec une personne morale. Je sais que vous retiendrez cet exemple…. Pour faire simple, une personne physique est une personne qui se représente elle-même, alors qu’une personne morale est une « illusion juridique » non consistante, représentée par une personne physique (son dirigeant par exemple).

 

Refermons la parenthèse : La caution est souvent le père ou la mère pour son fils qui prend une location étudiante. Le bailleur fait signer aux parents ou au plus proche parent un court texte, appelé contrat de cautionnement dans lequel, celui qui signe, s’engage à payer les loyers à la place du locataire si un jour celui-ci ne peut plus s’acquitter de cette obligation. Si vous avez souscrit à une caution ou si votre bailleur vous demande de vous porter caution pour le locataire, sachez que cette garantie est incompatible avec une autre assurance de garantie de paiement des loyers, ou même d’ailleurs toute autre forme de garantie. En clair, la caution est une garantie égoïste !

 

A ce sujet, précisons un point. En 2018, il y eu une petite révolution appelé la Loi ELAN : Cette loi précise que la caution qui prenait la forme d’une mention manuscrite à recopier (par la personne qui se portait forte du paiement des loyers du locataire) n’est plus écrite à la main ; Elle est maintenant dactylographiée…

 

Excellente nouvelle pour les agences immobilières. Pourquoi ? Parce qu’il était devenu quasiment un sport national pour les personnes se portant caution, de faire volontairement ou non, une faute dans la réécriture de la mention manuscrite, afin de pouvoir objecter plus tard, qu’elles ne sont pas tenues de payer les loyers à la place de la personne pour laquelle elles ont apporté leur soutien, en prétextant, ouvrez les guillemets, « qu’elles n’ont pas compris la portée de leur engagement »…..Et cela fonctionnait

 

3)     Beaucoup moins à la mode, la garantie autonome : Cette garantie autonome permettait au bailleur d’exiger à la place de la caution, une garantie parfaitement légale, puisque prévue par l’article 2321 du Code civil. Cet article offrait une garantie des sommes qui pourront lui être dues par la simple existence du contrat de bail. Elle avait vocation à être souscrite en lieu et place du dépôt de garantie et dans la limite du montant maximal demandé pour le dépôt de garantie, soit 1 mois de loyer.

 

4)     La fameuse garantie des loyers impayés : Tout est dit dans le titre. Cela prend la forme d’un contrat d’assurance qui garantit au propriétaire le recouvrement des loyers et charges si la locataire était défaillante. Cette garantie couvre 2 ans de loyers. Cette prise en charge n’intervient cependant qu’après un trimestre de défaillance d’impayés du locataire. Les locataires jusqu'à 30 ans et les salariés précaires peuvent bénéficier du dispositif VISALE, qui prend depuis le 20 janvier 2016 la relève de la GRL qui a disparu fin 2015.

 

Le montant de l'assurance loyers impayés correspond généralement à un pourcentage compris entre 2,5 à 5% du loyer annuel, charges incluses, en fonction des options souscrites.

A ce coût viennent s'ajouter les frais fixes retenus par les organismes d'assurances.

 

 Alors, on choisit quoi ? Un contrat de cautionnement souscrit par le père ou la mère pour sécuriser le contrat de bail prit par le dernier de la famille qui rentre à la fac ? Ou alors, on choisit une GLI ? Attention, c’est l’un ou l’autre…Ou alors, on choisit un locataire qui gagne 5 fois le montant du loyer ?

Le mouton à 5 pattes, n’existe pas. En revanche, ce qui existe c’est que le bailleur pourra rechercher votre responsabilité chez agents Immobiliers si vous ne lui avez pas présenté un bon locataire, et ça c’est cadeau.

 

La jurisprudence immobilière considère qu’une agence mandatée est tenue de vérifier la solvabilité des locataires. La 1ère chambre civile de la Cour de cassation avait précisé dans un arrêt du 28 mars 1984 que le professionnel devait faire des recherches sérieuses sur la solvabilité du candidat….

Et ça fait 36 ans que cela est confirmé….

 

NEWSLETTER JURIDIQUE Mr BENJAMIN IOSCA https://www.iosca-formation-expertise-conseil-immobilier.fr/expertise-immobiliere Tel : 06 22 73 39 08 benjamin.iosca@hotmail.fr 

 

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