Attention aux clauses divergentes pour les actes de vente
POUR DES CLAUSES "DISCORDANTES"
Après l'acte authentique de vente : Un couple régularise un compromis de vente pour un terrain à bâtir. L'acte, qui est rédigé sous seing privé comporte une clause manuscrite destinée à protéger le vendeur, et ainsi formulée : " obligation de respect d'une distance de 3 mètres par rapport au bâti existant avec une construction en dur habitable." La vente est réitérée chez un notaire; Son acte de vente stipule qu'il a été convenu par les parties " qu'une distance de 3 mètres devra être respectée entre le bâti existant et les futures constructions, sous réserve de la faisabilité de l'opération au regard des observations et prescriptions d'urbanisme".
Où une clause poste problème : Après avoir obtenu un permis de construire en ordre, le couple fait construire une maison avec un préau s'avançant en limite de propriété. Mécontent de cette construction, le vendeur décide de réclamer la démolition forcée du préau.
La clause du compromis peut primer : La cour de cassation a récemment écarté la demande du vendeur, au motif que la clause du compromis ne concernant que les constructions en dur habitables, ce qui n'était pas le cas du préau. Soulignant que la "discordance des actes" rendait leur interprétation nécessaire (cf. C. art 1188 et s.), les juges relèvent que la "mention manuscrite figurant dans le compromis, plus précise en raison de l'emploi des termes "dur habitable", pour définir les constructions interdites à moins de trois mètres de la limite de propriété, que celle insérée dans l'acte authentique à l'occasion de la réitération de la vente, reflétait la volonté commune et persistante des parties". Ce n'est pas tout. Les juges ont estimé que la responsabilité du vendeur et du notaire était engagée (Cass. 3 civ. 24.10.2019 n°17-20671)
GARE AUX MAUVAISES SURPRISES
Côté vendeur : La cour de cassation a approuvé la condamnation du vendeur à des dommages-intérêts (5000 euros), en réparation du préjudice moral causé au couple. Motif . Le vendeur avait convenu dans le compromis de limiter l'interdiction de construire aux constructions en dur habitables. En outre, le préau avait été édifié au vu d'un permis de construire dont il avait eu connaissance, et qui n'avait pas été contesté. C'est donc de la mauvaise foi que le vendeur avait réclamé l'enlèvement du préau, ce qui était constitutif d'une faute. De quoi y réfléchir avant de se lancer dans un procès.
Côté notaire : La cour de cassation a estimé que la responsabilité du notaire, qui avait rédigé l'acte authentique lors de la réitération de la vente, était engagée à l'égard des acquéreurs, car il avait "manqué à son obligation d'assurer la pleine efficacité de l'acte dressé". Motif ? Il avait " pris l'initiative" d'insérer dans son acte une condition de distance ne correspondant pas à la clause du compromis, sans " interroger les parties sur le sens et la portée qu'elles entendaient donner à leur accord sur ce point ni s'assurer de leur volonté de convenu d'une disposition différente de celle arrêtée dans l'acte sous seing privé".
La leçon est claire : Pour prévenir bien des litiges, toute modification ( substantielle) des conditions d'une vente, entre un compromis et la date prévue pour sa réitération, suppose d'obtenir l'accord formel du vente et de l'acquéreur. Il est prudent de formaliser un avenant au compromis. Si un avenant est ainsi régularisé, il est sage de le notifier pour "purger" le droit de rétractation SRU, là où il s'applique.
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